Мы стараемся сделать вашу жизнь лучше 1-я Академия Бизнеса.

Как уже сообщала «Разумная Недвижимость», «1-я Академия недвижимости» собирается инвестировать немалые средства в создание технопарка в Разметелево. На наши вопросы отвечает председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости» Дмитрий Новосельцев.

Дмитрий, какова предыстория проекта технопарка в Разметелево? И почему ваша компания им заинтересовалась?

Наша компания работает во Всеволожском районе Ленинградской области с 2010 года. Деятельность распространяется в двух направлениях: на севере (в районе Выборгского и Приозерского шоссе) и на востоке (Мурманское шоссе). Мы выступаем и как девелопер, и как риэлтор – строим и реализуем объекты в коттеджных поселках.

За время нашей работы нам удалось наладить продуктивное взаимодействие с администрацией Всеволожского района, а также с администрациями муниципальных образований «Разметелевское сельское поселение» и «Колтушское сельское поселение» (сейчас они объединены в МО «Колтушское сельское поселение»). Мы хорошо знаем эти края, особенности инфраструктуры, возможности подключения к системе водоснабжения, канализации, газопровода – в общем, чувствуем себя здесь уверенно.

Недавно наша компания взялась за проект, который расположен на развязке Мурманского и Мягловского шоссе, в границах населенного пункта Разметелево. Мы будем осваивать территорию площадью 82 га. Сейчас занимаемся проектом планировки территории, где будут зоны коттеджной застройки, малоэтажного строительства и деловой застройки. И поскольку работа в этой локации продлится не один год, мы сочли правильным взять в управление ещё 25 га земли промышленного назначения, находящейся рядом. У нас уже есть положительный опыт работы с промышленными землями в Ленобласти. В свое время в Подпорожском районе мы купили участок и построили большое лесопильное производство, которое стало лидером по объёму поставок в торговую сеть «Петрович».

Нам удобно было взять эту территорию ещё и из-за собственников. С одним из них, который имеет территорию 20 га, мы имеем давние деловые взаимоотношения. Он доволен результатом работы с нами и предложил нам управлять проектом. Второй собственник с площадью 5 га также готов передать территорию нам в управление.

Расскажите подробнее о характеристиках и особенностях локации.

Локация удобна в отношении транспортной доступности, находится в 9 км от КАД. Это так называемая первая линия, прямо вдоль Мурманской трассы. Особую привлекательность придает наличие въездов и выездов. Это большое преимущество, как для будущих арендаторов или собственников технопарка, так и для строителей, которые будут работать в данной локации.

Общая площадь технопарка 25 га, из них 20 – земли промышленного назначения, 5 – деловая застройка. По генплану, который уже утверждён, к нашему массиву от Мурманского шоссе проходит дорога. Это тоже большой плюс – не надо будет проходить долгий путь согласований.

Что касается коммуникаций, то мы планируем воспользоваться программой поддержки малого бизнеса в отношении присоединения к электросетям. Сегодня «Ленэнерго» при обращении за мощностью до 150 кВт по землям промышленного назначения предоставляет возможность присоединения на льготных условиях – за 150 тыс. рублей. То есть 1 кВт обойдётся всего в 1 тыс. рублей, а без льгот он в среднем стоит 20-30 тыс. рублей. Это большое благо для малых предприятий!

Есть у нас и техническая возможность подключения газа, хотя газовая магистраль находится достаточно далеко, в 2 км. Если найдется крупный резидент, для которого важен газ и он будет готов взять на себя его подключение, то мы это сделаем. Если говорить о воде, то для каждого арендатора или собственника будет пробурена своя скважина. Геологические исследования уже проведены, вода есть.

Сколько резидентов смогут разместиться на территории технопарка?

Всю площадь мы планируем разделить на участки примерно по 0,5 га. Таким образом, ориентировочно здесь смогут функционировать 50 резидентов. У них будет возможность либо приобрести участок, либо арендовать его (как вариант – с правом выкупа).

На территории технопарка мы хотим, в том числе, расположить свое производство по глубокой переработке древесины и строительную базу. В наших планах – древесину, которую мы производим в Подпорожье, привозить ближе к Петербургу. Здесь мы ее будем сушить по современной технологии вакуумной сушки, строгать и направлять на строительство коттеджных поселков. Мы намерены построить здесь цех обработки древесины, а затем и цех сборки домокомплектов. Готовую продукцию будем отвозить в наши коттеджные поселки, где их буквально за несколько дней смогут собрать прямо на объекте.

Есть уже понимание, кто будет якорными арендаторами?

Мы активно ведём переговоры с сетью магазинов «Семья», которая заинтересована в том, чтобы открыть в нашем технопарке очередной торговый комплекс. Наше предложение также рассматривают несколько крупных строительных и торговых баз. Поскольку на территории есть охранная зона около 50 м вдоль Мурманского шоссе, то там можно открывать парковки для грузового и легкового транспорта, автомастерские, предприятия фастфуда. Удобно здесь будет разместиться и компаниям, торгующим ландшафтной продукцией.

Кроме вашего предприятия, производство какого плана может быть размещено в технопарке?

Практически все производства, связанные с выпуском строительных материалов. В этой локации идёт масштабное возведение коттеджей, развивается малоэтажное строительство. И потребность в стройматериалах будет расти по экспоненте. Я уверен, что производители, которые разместят здесь свои предприятия, будут загружены на 100%. И поскольку строительство будет идти лет 10, то эти производства многократно окупятся.

А какова будет стоимость аренды?

Если говорить о голой земле, без коммуникаций, то от 40 до 60 рублей за 1 кв. метр в месяц. Если нужно будет под арендатора создавать коммерческую недвижимость – то порядка 1000 рублей за квадрат. Стоимость может варьироваться в зависимости от требований, предъявляемых резидентами. Например, если это будут неотапливаемые склады, то цена может быть в районе 300-400 рублей, для складов более высоких категорий аренда будет дороже. По сравнению с другими технопарками, эти расценки вполне адекватны.

Девелоперам технопарков власти собирались предоставить налоговые льготы. Что еще может заинтересовать застройщика таких объектов?

Наше государство очень заинтересовано в том, чтобы повышать ВВП и всячески стимулирует инвестиции в производство. Есть различные программы субсидирования, некоторые из них позволяют понизить размер кредитных ставок для производителей, компенсируя их до уровня ставки рефинансирования. Но мы пока на это не ориентируемся, потому что со стороны государства есть жёсткие требования – по объёмам выручки, по суммам уплаченных налогов. А мы это не можем гарантировать за третьих лиц – наших резидентов. Поэтому, скорее всего, не мы, а они, наши резиденты, будут пользоваться этими льготами. Мы же создаём благоприятную среду, в которой могут находиться производители.

ИСТОЧНИК: Разумная Недвижимость